El mercado inmobiliario español se encuentra en plena contracción, con una caída del número de compraventas y de hipotecas. Esta situación es consecuencia directa del encarecimiento de las hipotecas, motivado por la subida de los tipos de interés.
La subida de los tipos de interés ha encarecido el precio de las hipotecas, lo que ha hecho que la cuota mensual a pagar sea más alta. Esto ha hecho que muchas familias se desanimen a comprar una vivienda, ya que no pueden asumir el aumento de la carga financiera.
A pesar de esta contracción, los precios de la vivienda no bajan. De hecho, en el tercer trimestre de 2023 han subido un 1,4%, un 5% más que en el mismo trimestre del año pasado.
La explicación de este fenómeno es que la demanda, aunque ha caído, no se ha desplomado. Hay dos motivos principales para ello:
La vivienda está canalizando ahorros. Muchos hogares que ahorraron durante la pandemia siguen destinando este dinero a la compra de vivienda. Esto se debe a que la rentabilidad de otros activos, como los depósitos o los fondos de inversión, es muy baja.
En este sentido, se puede añadir que la vivienda se ha convertido en un activo refugio para muchas familias, que buscan proteger su patrimonio en un contexto de inflación y de incertidumbre económica.
La compra por parte de extranjeros está sosteniendo el mercado. La demanda extranjera actual es muy potente, y está contribuyendo a que los precios se mantengan elevados.
Aquí se puede añadir que la demanda extranjera está especialmente concentrada en las zonas costeras y turísticas, donde los precios son más altos.
En las capitales, las subidas de precios son aún más pronunciadas. En Almería, Guadalajara y Málaga, los precios han subido más del 10% en un año. Esto se debe a que estas ciudades son muy atractivas para la inversión extranjera y para los compradores locales que buscan una vivienda de calidad.
En Madrid y Barcelona, los precios también han subido, pero a un ritmo más moderado. En la capital, los precios han subido un 5,7%, mientras que en la Ciudad Condal lo han hecho un 2%. Esto se debe a que estas ciudades están más afectadas por la contracción de la demanda.
En las capitales de interior, los precios están subiendo a un ritmo más lento. En Palencia y Cuenca, los precios han caído en el último año. Esto se debe a que estas ciudades son menos atractivas para la inversión extranjera y para los compradores locales que buscan una vivienda de calidad.
En Baleares, los precios han superado su máximo histórico. En la capital, Palma de Mallorca, los precios están un 3,7% por encima de los niveles previos a la crisis. Esto se debe a que Baleares es un destino turístico muy popular, y la demanda de vivienda para uso vacacional está muy alta.
En general, el mercado inmobiliario español está en un momento de transición. La demanda está cayendo, pero los precios no bajan. Esto se debe a la escasez de oferta, que está frenando la bajada de precios.
En este sentido, se puede añadir que la escasez de oferta se debe a varios factores, como la ralentización de la construcción en los últimos años, la tendencia de los propietarios a no vender sus viviendas y la creciente demanda de vivienda vacacional.
Es probable que esta situación se prolongue en el corto plazo. La subida de los tipos de interés seguirá encareciendo las hipotecas, lo que hará que la demanda siga cayendo. Sin embargo, la escasez de oferta seguirá frenando la bajada de precios.
En el medio plazo, es posible que la situación cambie. La construcción podría reactivarse, lo que aumentaría la oferta de vivienda. Además, la inflación podría reducirse, lo que haría que la demanda aumentara. Si estos factores produjeran, los precios podrían empezar a bajar.
Aquí se puede añadir que, aunque es probable que los precios bajen en el medio plazo, es probable que lo hagan de forma gradual. La escasez de oferta seguirá siendo un factor importante, por lo que los precios no caerán de forma brusca.
En conclusión, el mercado inmobiliario español se encuentra en un momento de cambio. La demanda está cayendo, pero los precios no bajan. Esto se debe a la escasez de oferta, que está frenando la bajada de precios. Es probable que esta situación se prolongue en el corto plazo, pero es posible que cambie en el medio plazo, si la construcción se reactiva y la inflación se reduce.